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멋진 View 권리로 인정받을 수 있나?
  - 일조권보다 엄격한 조망권 인정 요건과 판례 소개
고층 주거용 오피스텔의 '조망권'을 앞세운 건설시행사의 분양광고가 명백한 허위과장 광고였다면 분양계약은 무효이고, 시행사는 분양받은 사람들에게 분양대금을 전액 돌려줘야 한다는 법원 판결이 나왔습니다.

서울중앙지법은, 시행사가 오피스텔 분양을 하면서 분양가격을 층수와 방향 등에 따라 다르게 산정했고, 오피스텔 옆에 4층 이상 건물은 들어서지 않을 것이라고 광고했다는 사실을 인정하면서, 만약 건물 옆에 조망권을 침해하는 건물 신축 계획을 알았다면 누구라도 계약을 체결하지 않았을 것이라고 밝히면서 분양대금 전액을 분양자에게 반환해야 한다고 판결했습니다.

판례에서는 조망권*에 대해 일조권과는 달리, 법적 인정 요건이 보다 엄격한 것으로 해석하고 있습니다. 일조권의 경우 “...건축 당시의 공법적 규제**에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가...”하고 있는 반면, 조망권에 대해서는 “...조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것...”이라고 판단하고 있습니다.

* 조망권은 일반적으로 좁은 의미로 (경관조망권) 아름다운 자연적ㆍ역사적ㆍ문화적 풍물 즉 경관을 조망하여 미적 만족감이나 정신적 휴양을 향수할 수 있는 이익으로, 넓은 의미로는 (천공조망권) 마주하는 건물을 피해서 경관을 바라볼 수 있는 상태, 사람의 시야가 차단됨으로 인한 시각적인 폐쇄감이나 정신적인 압박감을 느끼지 않을 정도의 일정한 거리에 이르는 개방된 공간까지 시야가 미치는 상태, 아파트나 주택의 거시창 면적에서 하늘이 보이는 면적비율 등으로 다양하게 정의

** 건축법 등에서는 일조권의 보호를 위해 건축물의 높이를 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 일정 높이 이하로 할 것과 일정 거리를 둘 것을 정하고 있음(건축법 제61조, 동법 시행령 제86조 등)

일조권과 조망권에 관한 대표적인 판례를 발췌해 봅니다.

대법원 판례 발췌(‘04.9.13. 선고 2003다64602 판결)

“...건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다...”


대법원 판례 발췌(‘07.6.14. 선고 2005다72058 판결)

“...어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다...원고의 주택 전면에 위치한 야산이나 남산공원에 대한 조망이익을 누리고 있었음을 인정할 수 있으나, 기록에 비추어 볼 때 위 야산이나 남산공원에 대한 조망권이 그 자체로 자연적, 문화적으로 중요한 가치를 지니고 있다고 보기 어려울 뿐 아니라, 설령 위 야산이나 남산공원에 대한 조망권이 그러한 가치를 지니고 있다고 할지라도, 원고의 주택은 주거용일 뿐 경승지나 휴양지에 위치한 영업용 건물이나 휴양시설과 같이 특별히 조망이익의 향유를 목적으로 건축되고 그 경관이나 조망이 객관적으로 중요한 의미를 지니고 있는 등의 장소적 특수성을 가지고 있음을 인정할 수 없으므로, 원고의 주택이 위 야산이나 남산공원에 대한 조망이라는 관점에서 특별히 독립된 가치를 갖고 있다거나 원고에 의한 조망이익의 향수가 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 객관적으로 인정하기는 어렵다...”


자료 : 대법원 종합법률정보, ‘조망권에 관한 판례 연구’(구재군, ‘08. 가을호, 환경정책연구), '화려한 조망 허위광고…법원 분양대금 100% 돌려줘라‘(노컷뉴스, ’10. 10. 12)
정리 : 아젠다넷 시사지식팀(‘10. 10. 12)

이명박 정부의 부동산 정책 종합




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