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분양권 전매 금지 예외 어떤 경우?
분양권 전매 금지 예외 어떤 경우?
부동산 전매 금지는 매매계약 자체를 금지하는 것으로서 각종 부동산 규제 정책 중에서도 규제의 정도가 상대적으로 큰 제도라 할 수 있습니다. 부동산 시장 활성화를 위해 전매제한기간을 지역에 따라 축소하겠다는 정부 발표가 있었습니다만, 전매금지제도는 일정기간 동안 계약(매매)의 자체를 금지하는 것이어서, 거래를 인정하되 거래에 따른 부담을 가중시키는 세제 조치(양도세, 종합부동산세 등)보다 규제의 크기가 크다는 것입니다.

규제의 정도가 큰 만큼 불가피한 사유가 있는 경우 전매를 인정해 주고 있습니다. 현행 “주택법” 시행령에서는 지역별 전매제한기간을 규정하면서, 전매 제한의 예외 요건을 정하고 있습니다. 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우, 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우, 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우, 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 등을 예외로 인정하고 있습니다.

* 주택이 아닌 오피스텔 등 건축물의 경우 “건축물의 분양에 관한 법률” 시행령(‘08. 6. 13 입법예고)에서 분양권 전매 제한 및 예외 요건 등을 정하고 있습니다만, 아직까지 공포되지 않았습니다.

(발췌) 주택법

 

제41조의2 (주택의 전매행위 제한 등) ①사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다) 또는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급상황 및 투기우려 등을 감안하여 대통령령에서 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2005.12.23, 2008.3.28>
1. 투기과열지구안에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 분양가상한제 적용주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 이외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제41조에 따라 지정해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 해당 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 그러하지 아니하다.
3. 제41조의3의 규정에 의하여 지정된 주택공영개발지구에서 제38조의2의 규정에 의한 분양가격의 제한을 받지 아니하고 제41조의3제2항의 규정에 의한 공공기관이 건설·공급하는 공동주택 및 당해 주택의 입주자로 선정된 지위
②제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 제1항제2호 또는 제3호에 해당되는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급받은 자에 대하여는 대한주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다. 이하 이 조 및 제63조에서 같다)가 당해 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2005.12.23>
③제1항의 규정을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액(이하 "매입비용"이라 한다. 이 조에서 같다)을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 분양가상한제 적용주택을 선매하는 경우의 매입비용에 관하여도 이를 준용한다. <개정 2005.7.13>
④사업주체가 제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 당해 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2005.12.23>
⑤제4항의 규정에 의한 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제41조의2제1항에서 정한 기간이 경과하기 전에 대한주택공사(제41조의2제2항 단서의 규정에 의하여 대한주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 일체의 행위를 할 수 없음"을 명시하여야 한다. <개정 2005.7.13>
⑥대한주택공사가 제2항 단서의 규정에 의하여 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항의 규정을 준용한다.
[본조신설 2005.1.8]

 

(발췌) 주택법 시행령

 

제45조의2 (전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) ①법 제41조의2제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 투기과열지구안에서 건설ㆍ공급되는 주택(법 제41조의2제1항제2호에 해당하는 경우의 주택은 제외한다)의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다.

<개정 2007.7.30> 1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 "수도권"이라 한다), 충청권(대전광역시ㆍ충청남도 및 충청북도)의 행정구역에 속하는 지역의 경우 : 당해 주택(건축물에 대하여만 소유권이전등기를 하는 경우에는 당해 건축물)에 대한 소유권이전등기를 완료한 때. 이 경우 전매제한기간은 5년을 초과하지 아니한다.
2. 제1호 외의 지역의 경우 : 1년
②법 제41조의2제1항제2호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 분양가상한제 적용주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다. <개정 2006.2.24, 2007.7.30, 2008.6.13>
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권
가. 공공택지 안에서 공급되는 주택 : 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 10년, 85제곱미터를 초과하는 경우 7년
나. 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택 : 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 경우 7년, 85제곱미터를 초과하는 경우 5년
2. 제1호 외의 지역의 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기간이 경과하기 전에 해당 주택(건축물에 대하여만 소유권이전등기를 하는 경우에는 해당 건축물)에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때에 그 기간에 도달한 것으로 본다.
가. 공공택지 안에서 공급되는 주택: 투기과열지구 안의 경우 3년, 투기과열지구 밖의 경우 1년
나. 공공택지 외의 택지에서 공급되는 투기과열지구 안의 주택 : 충청권(대전광역시ㆍ충청남도 및 충청북도)의 경우 3년, 그 외의 지역의 경우 1년
다. 삭제 <2008.6.13>
③법 제41조의2제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 당해 주택의 입주자모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간에 도달한 때를 말한다. <신설 2006.2.24>
1. 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택 : 5년
2. 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 : 3년
법 제41조의2제2항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 사업주체(법 제41조의2제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택의 경우에는 대한주택공사를 말한다. 다만, 사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. <개정 2006.2.24, 2006.11.7>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우를 제외한다.
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조의 규정에 의하여 수립된 이주대책의 대상자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우로서 시장ㆍ군수 또는 구청장이 확인하는 경우
가. 이주대책용 주택을 공급받기로 결정된 후 투기과열지구의 지정 또는 분양권 전매제한으로 해당 주택의 분양권 전매가 금지되는 경우
나. 이주대책용으로 공급받은 분양가상한제 적용주택을 전매제한기간의 2분의 1 이상을 경과하여 전매하는 경우
6. 법 제41조의2제1항제2호 또는 제3호에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
[본조신설 2005.3.8]

(발췌) 건축물의 분양에 관한 법률

 

제3조 (적용범위) ①이 법은 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각호의 1에 해당하는 건축물로서 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인(이하 "사용승인"이라 한다)전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다. <개정 2008.3.21>

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물
2. 업무시설 등 대통령령이 정하는 용도 및 규모의 건축물
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.
1. 주택법에 의한 주택 및 복리시설
2. 산업집적활성화및공장설립에관한법률에 의한 아파트형공장
3. 관광진흥법에 의한 관광숙박시설
4. 노인복지법에 의한 노인복지시설

제6조의3 (분양건축물의 전매행위 제한) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 분양받은 피분양자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 피분양자의 지위 또는 건축물을 전매(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 행정구역 또는 「주택법」 제41조제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 등을 감안하여 대통령령으로 달리 정할 수 있다.
② 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 피분양자가 제6조제4항에 따른 계약체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 이를 2인 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
[본조신설 2008.3.21]

 

(발췌) 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(입법예고, ‘08. 6. 13)

 

제8조의3(전매행위의 제한기간 등) ⓛ 법 제6조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이라 함은 제8조의2제1항에 따른 지역에서 분양하는 오피스텔 중 100실 이상의 오피스텔을 말한다.
② 법 제6조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 함은 사용승인일부터 소유권이전등기일까지의 기간을 말한다. 다만, 사용승인일부터 1년까지 소유권이전등기가 완료되지 아니한 때에는 전매행위 제한이 종료된 것으로 보며, 분양사업자의 귀책이 없는 사유로 소유권이전등기가 장기간 지연되는 경우 해당 지방자치단체의 장은 전매행위 제한을 종료할 수 있다.
건축물의 피분양자 또는 소유자는(주된 사무소의 소재지가 있는 법인을 포함한다)는 다음 어느 하나에 해당하는 경우로서 분양사업자의 동의를 받은 경우에는 제2항에 따른 전매제한기간을 적용하지 아니한다.
1. 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료․취학․결혼으로 인하여 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권에서 수도권으로 이전하는 경우를 제외한다.
2. 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우
3. 이혼으로 인하여 피분양자의 지위 또는 분양받은 건축물을 그 배우자에게 이전하는 경우

 


[관련 아젠다 보기] 최근의 부동산 정책 동향

자료 : 법제처 법률정보, 국토해양부 법령정보
정리 : 아젠다넷 시사지식팀(‘08. 9. 16)



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