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재건축에 적용되는 각종 규제

그간 재건축 사업은 재건축 조합과 시공사 등을 상대로 한 세부조사, 경찰조사와 공정거래위원회 조사 등으로 어려움을 겪었다. 이에 연이어 도시 및 주거환경정비법에 근거를 둔 개발이익 환수제 실시 등으로 더 이상 재건축의 경제적 이익을 거두기 어렵게 되었다.

개발이익 환수제의골자는 용적율의 25%에 해당하는 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하는 것이다. 당초에는 늘어나는 용적율이 30% 이하이면 임대주택 건설의무 대상에서 제외해 줄 방침이었으나 강남 중층 아파트 재건축 가격이 상승하면서 용적율이 조금이라도 늘어나는 모든 재건축 아파트에 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하는 방향으로 전환되었다.

재건축에 적용되는 각종 규제는 다음과 같다.

1. 소형평형 의무제

2003년 9월 5일 수도권의 주택공급 확대와 재건축 시장 안정화를 위해 도입된 제도다. 가구수를 기준으로 전용면적 18평 이하 20%, 25.7평이하 40% 등 총 60%를 25.5평형 이하로 지어야 한다. 적용대상 지역은 수도권 정비법에서 과밀억제권역으로 분류된 곳으로서 서울, 인천(일부 제외), 수원, 안양, 구리, 고양, 부천, 과천, 광명, 의정부, 하남, 남양주(일부), 성남, 시흥(일부제외), 의왕, 군포 등 16개 지역이다.

2. 소형평형 의무비율에 면적기준 추가(연면적기준 전용 25.7평 이하 50% 건축)

2005년 5월 19일 이후 사업승인을 하는 수도권 재건축단지들은 전체 연면적의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다. 이는 도시 및 주거환경정비법 시행령의 ‘ 정비사업의 임대주택 및 주택 규모별 건설 비율’에 따른 것이다. 소형평형 의무제가 가구수를 기준으로 전용면적 18평 이하 20%, 25.7% 이하 40%를 지으면 되는 규정이라면 앞으로는 가구수는 물론 전체 연면적 기준으로도 25.7평 이하 아파트를 50% 지어야 한다.

이 규정은 최근 일부 재건축 아파트 분양에서 25.7평 이하 기준을 맞추기 위해 분양도 잘 되지 않을 정도의 초소형 아파트를 짓고 대신 50평 이상의 대형 평수 아파트를 늘려 아파트 공급 왜곡과 조합원의 이익만을 지나치게 추구했다는 문제점이 드러나면서 강구된 것이다. 적용 대상은 서울, 인천,수원, 고양,과천 성남 등 수도권 과밀억제권역내에서 사업시행인가를 신청하는 단지다.

3. 임대주택 건립 의무화

늘어나는 용적율의 25%에 해당하는 임대주택을 공급해야 한다. 재건축때 의무적으로 지어야 하는 임대주택 매입가격 중 건축비는 표준건축비 기준으로 보상된다.

이는 도시 및 주거환경정비법 시행령의 ‘재건축임대주택 공급가격의 산정기준’에 따른 것으로서 표준건축비는 평당 288만원으로 되어있다.

4. 기반시설부담금제도

건물을 신ㆍ증축하거나 재개발, 재건축 시 추가로 필요한 주변 기반시설(도로, 학교, 공원, 폐기물 처리시설, 하수도 등)의 설치비용을 건축주가 일부 부담하는 제도다. 8·31 부동산대책에 포함된 새 제도다.

기반시설부담금은 정부가 잡은 표준시설 설치비(㎡당 약 6만원)에 공시지가의 일정 비율을 합한 금액에 건축물 연면적과 민간 부담비율을 곱한 금액이 부담금으로 산정된다. 이에 따라 건축물의 연면적 및 해당 지역의 공시지가가 부담금 산정 시 주요 변수로 작용하게 된다. 공시지가가 높으면 부담금 액수도 크게 늘어나게 된다. 부담금은 공사시점 이전, 즉 사업이 승인되거나 건축허가가 난 2개월 안에 내야한다.


아젠다넷 시사,정책팀

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