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유형별로 살펴본 참여정부의 각종 부동산 규제수단
한나라당은 2009년 1월 27일, 2006년 주택 경기 과열 당시 가격 안정화를 위해 도입했던 분양가 상한제 폐지, 지방의 미분양 아파트에 대한 전매 제한 제도 폐지 또는 완화, 서울 강남과 서초, 송파 등 '강남3구'를 투기지역이나 투기 과열지구에서 제외 등 이른바 부동산 '3대 규제' 완화하는 방안을 당 정책위에서 정부 측에 전달했다고 밝혔다.
한나라당 윤상현 대변인은 경기 위축으로 부동산 관련 정책들이 여전히 시장에서 효과를 내지 못하고 있어 건설 경기를 활성화하기 위해서는 보다 선제적인 부동산 규제 완화가 필요하다는데 당정이 공감했다고 밝혔다. 이에대해 민주당 최재성 대변인은 부동산 상한제를 폐지하고, 서울 강남의 투기지역을 해제한다고 경제 위기가 극복되겠느냐면서, 당장 달콤할지 몰라도 엄청난 재앙을 스스로 초래하게 될 것이라고 비판했다.
아젠다넷에서는 최근 부동산 규제 관련 논란이 확산되고 있는 가운데, 참여정부에서는 어떤 부동산 규제를 강화했었는지 점검해본다.

 

■ 유형별로 살펴본 참여정부의 각종 부동산 규제수단


참여정부에서는 집값 상승의 요인을 투기수요로 진단하여 수요억제책에 집중했다. 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 통해 양도소득세를 중과하고 보유세를 대폭 올려 투기수요를 차단했다.

부동산가격 급등지역인 강남의 투기수요 억제를 위해서는 재건축 규제를 강화했다. 2003년 5.23대책을 통해 재건축 후분양제를 도입했고, 9.5대책에서는 소형평형 의무비율과 조합원 지위양도금지를 발표했다. 10.29대책을 통해서는 개발이익환수제(개발이익 일부를 임대아파트로 환수하는 조치) 도입을 공포했으며, 2005년 2·17대책에서는 2종 일반주거지역 층고제한을 유지하고 3종은 관리를 엄격하는 등 초고층 재건축 의도를 억제했다. 3.30대책에서는 재건축안전진단 강화와 개발부담금제도입을 결정했다.

참여정부는 보유세 강화, 거래세 중과 등 세제 개편도 감행했다. 10.29대책을 통해 종합부동산세 도입과 1가구3주택 양도세율을 인상(60% 단일세율)했으며, 1가구2주택에 대한 양도세 중과(50%)는 2007년부터 적용했다. 8.31대책을 통해서는 종합부동산세 과세대상을 9억원 초과에서 6억원 초과로 상향하고, 인별 합산과세에서 가구별 합산과세로 전환했다.

투기지역 및 고가주택에 대한 대출 규제에도 집중했다. 10.29대책을 통해서는 투기지역 내 주택담보인정비율(LTV)을 낮추고, 3.30대책에서는 고가 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용했다.

신규분양시장의 거래억제 및 공급가 규제를 위해서는 분양권 전매금지를 적용해 청약과열이 발생하지 않도록 하기 위한 투기과열지구 지정 확대했으며, 분양가상한제도 시행했다.


<참여정부에서 신설한 부문별 각종 부동산 규제>

구분

주 요 규 제 내 용

대 책 별

재건축

규제

- 재건축아파트 후분양제 도입(재건축 아파트 80% 시공 후 분양)

5.23 대책

- 재건축 안전진단 강화

5.23 대책

- 재건축 소형평형 의무비율 도입

9.5 대책

- 재건축 조합원 지위 양도 금지

9.5 대책

- 재건축 개발이익 환수제 검토

10.29 대책

- 재건축단지 임대주택 의무비율 도입

10.29 대책

- 재건축 안전진단 강화

2.17대책

- 초고층 재건축 불허

2.17대책

- 재건축, 재개발 기반시설 부담금 부과

5.4 대책

- 기반시설부담금제 도입 8.31 대책
- 기반시설부담금제 도입 8.31 대책
- 재건축 개발이익 환수제 실시(최대 50% 환수) 3.30 대책
- 재건축 안전진단 기준 강화 3.30 대책

분양

전매 규제

- 300가구 이상 주상복합 아파트 전매금지

5.23 대책

- 분양권 전매제한 확대

10.29 대책

- 분양권 전매제한 강화

8.31대책

거래규제

- 주택거래신고제 도입

10.29 대책

- 주택거래신고지역 지정

10.29 대책

- 부동산거래 실거래가 신고 의무화

5.4 대책

- 모든 주택거래 실거래가 과세로 전환(2007년 이후)

8.31 대책

- 부동산 실거래가 신고강화(자금조달계획 신고의무)

3.30 대책

다주택

보유 규제

- 다주택 보유자 양도세 중과 (3주택자 실효세율 82.5%)

10.29 대책

- 1가구 2주택자 비거주주택 양도세 실거래가 과세

5.4 대책

- 1가구 2주택자 양도세 50% 중과(2007년부터)

8.31 대책

대출 규제

- 투기지역 주택담보대출 비율 40%로 하향 조정

10.29 대책

- 총부채상환비율(DTI) 도입

3.30 대책

- 고가주택 대출 요건 강화

3.30대책

투기과열
지구 지정
확대

- 투기과열지구 확대(수도권 전역과 충청권 일부로 확대)

5.23 대책

- 투기과열지구 지방광역시까지 확대

10.29 대책

조세정책

- 종합부동산세 조기 시행(당초 2006년에서 2005년으로)

10.29 대책

- 보유세 실효세율 상향 조정

(2003년 0.12%에서 2017년 1% 수준까지 상향 조정)

5.4대책

- 종합부동산세 대상 6억원 초과(세대별 합산)로 강화

8.31대책

- 재산세 과표 적용률 상향 조정

8.31대책

신도시
과열규제

- 판교중대형아파트 채권, 분양가 병행 입찰제 도입

2.17 대책

- 분양가 상한제 중대형으로 확대

8.31 대책

- 25.7평 초과 아파트 분양 시 채권 입찰제 적용

8.31 대책

신도시
조성원가
규제

- 택지개발지역 중소형 주택부지 조성원가로 공급

3.30 대책

 

[참고] 참여정부 시절, 연도별 주요 부동산 대책 특징

참여정부는 2003년 5.23대책 이후 모두 9번의 부동산 대책을 발표했다. 2004년을 제외하고 매년 2~3차례씩 새로운 규제책 발표한 셈이다.
연도별 주요 부동산 대책의 특징을 표로 정리해본다.

참여정부의 부동산 정책 기조와 제도
참여정부의 부동산 대책 해설

<연도별 주요 부동산 대책 특징>

연도

대책명

주요 내용

2003년

5.23 대책

◦ 300가구 이상 주상복합 아파트 전매금지
◦ 재건축아파트 후분양제 도입 (재건축 아파트 80% 시공 후 분양)
◦ 재건축 안전진단 강화
◦ 투기과열지구 확대 (수도권 전역과 충청권 일부로 확대)

9.5 대책

◦ 재건축 소형평형 의무비율 도입
◦ 재건축 조합원 지위 양도 금지

10.29 대책

◦ 주택거래신고제 도입
◦ 투기과열지구 지방광역시까지 확대
◦ 재건축 개발이익 환수제 검토
◦ 주택거래신고지역 지정
◦ 재건축단지 임대주택 의무비율 도입
◦ 다주택 보유자 양도세 중과 (3주택자 실효세율 82.5%)
◦ 투기지역 주택담보대출 비율 40%로 하향 조정
◦ 종합부동산세 조기 시행 (당초 2006년에서 2005년으로)
◦ 분양권 전매제한 확대

2005년

2.17 대책

◦ 판교신도시 일괄 분양
◦ 판교중대형아파트 채권, 분양가 병행 입찰제 도입
◦ 재건축 안전진단 강화
◦ 초고층 재건축 불허
◦ 양주 옥정 등 택지지구 3곳 판교급 개발

5.4 대책

◦ 부동산거래 실거래가 신고 의무화
◦ 1가구 2주택자 비거주주택 양도세 실거래가 과세
◦ 보유세 실효세율 상향 조정 (2003년 0.12%에서 2017년 1% 수준까지 상향 조정)
◦ 재건축, 재개발 기반시설 부담금 부과

8.31대책

◦ 종합부동산세 대상 6억원 초과(세대별 합산)로 강화
◦ 모든 주택거래 실거래가 과세로 전환(2007년 이후)
◦ 재산세 과표 적용율 상향 조정
◦ 분양가 상한제 중대형으로 확대
◦ 1가구 2주택자 양도세 50% 중과(2007년부터)
◦ 송파 거여동 일대 200만평 규모의 신도시 개발
◦ 25.7평 초과 아파트 분양시 채권 입찰제 적용
◦ 생애 최초 대출 부활
◦ 기반시설부담금제 도입
◦ 분양권 전매제한 강화

2006년

3.30대책 

(8.31 후속)

◦ 재건축 개발이익 환수제 실시(최대 50% 환수)
◦ 재건축 안전진단 기준 강화
◦ 총부채상환비율(DTI) 도입
◦ 고가주택 대출 요건 강화
◦ 택지개발지역 중소형 주택부지 조성원가로 공급
◦ 부동산 실거래가 신고강화(자금조달계획 신고의무)

11.15대책

◦ 공공택지 조기 공급 및 물량확대
◦ 민간택지내 주택공급물량 확대
◦ 공공택지내 분양가 20∼30% 인하
◦ 분양가 제도개선
◦ 투기지역 아파트 담보대출 LTV 규제강화
◦ 비은행 금융기관은 LTV 규제 강화 : 60∼70%→50%
◦ DTI 규제 수도권 투기과열지구로 확대 적용
◦ 장기임대주택 건설.비축 : 2012년까지 116만8천가구 신규비축
◦ 서민 주택금융 지원 강화

2007년

1.11대책

◦ 민간아파트 분양원가 공개
◦ 주택담보 대출 규제 : 투기지역에서 주택담보대출 1인 1건으로 제한
◦ 채권입찰제 확대와 청약가점제 시행
◦ 전, 월세 대책 등 서민 주거 안정 대책 : 2007년부터 6년 동안 다가구 주택을 사들여 도심 안에 맞춤형 임대주택을 해마다 만 3천 가구 공급

(자료 : 국토해양부)



by 아젠다넷 아젠다분석팀

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